什么是買賣不破租賃和優先購買權,如何理解?

2021年02月19日14:05        李哲      法律咨詢     我要評論

如果自己要租賃房屋的,需要與房東簽訂租賃合同,約定租賃期限,在租賃期限內,如果房東要出售房屋的,自己享有優先購買權。那么什么是買賣不破租賃和優先購買權,具體怎么理解?

云南昭通專業律師張宏圖講解:

買賣不破租賃,即在租賃關系存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關系也不產生任何影響;

承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。

出租人出賣租賃房屋的,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

我國《民法典》第七百二十五條規定:租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條規定:出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利;

但是,房屋按份共有人行使優先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

雖然租戶享有優先購買權,但并不意味著租戶一定能優先買房。還需要滿足下方條件:

1、承租人與出租人之間簽訂的租賃合同必須合法有效。

2、房屋產權人將房屋出售給配偶、父母、子女等親屬的話,承租人無法主張優先購買權。

3、承租人只能在同等條件下行使優先購買權。所謂的“同等條件”就是指,承租人購房的條件與第三人購房的條件是相同的,不論是在房價、支付方式還是其他方面,承租人都不會以優于第三人的購買條件買下房屋。

4、如果承租人和共有權人同時想購買房屋,共有人可以先于承租人行使優先購買權。

5、承租人必須在一定的期限內行使優先購買權。房屋產權人賣房之前要確保租客等享有優先購買權的人已經放棄使用權利,要求對方出示放棄優先購買權的聲明。

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